| [목차] |
| ◐ 머리말 ◐ 본론 1. 주택연금이란? 1) 주택연금의 개념 및 정의 2) 주택연금의 종류 3) 주택연금의 장점 2. 주택연금에 가입하려면? 1) 가입조건 2) 가입방법 3. 주택연금 지급 1) 월 지급금을 결정하는 4가지 조건 2) 월 지급금의 산정 4. 주택연금 지급정지 및 종료 1) 주택연금 지급정지사유 2) 주택연금 종료사유 ◐ 맺음말 |
◐ 머리말
최근 뉴스보도에 따르면, 국민연금이 현재 상태로 유지가 될 경우 국민연금이 2055년이 고갈이 된다고 합니다. 이에, 윤석열 정부에서는 더 이상 연금개혁을 미룰 수 없다고 판단하고 지난해 7월 이미 연금개혁특별위원회(연금특위)를 꾸리고 연금개혁에 대한 강력한 의지를 보이고 있습니다. 기본적인 방향은 '많이 내고 적게 가져가는" 구조로 개혁의 방향이 진행되어 결국 우리가 은퇴 후에 받을 수 있는 국민연금 액수가 그만큼 줄게 되어 노후생활을 충분히 보장받을 수 없게 됩니다. 이에, 또 다른 노후준비의 방법으로 주택연금에 대한 관심이 점점 높아지고 있습니다.
◐ 본론
1. 주택연금이란?
1) 주택연금의 개념 및 정의
'주택연금(주택담보 노후 연금보증)'이란 ① 주택소유자가 소유주택에 근저당권을 설정하거나, ② 주택소유자와 한국주택금융공사와 체결한 신탁계약에 따른 신탁을 등기(소유권 이전)하여 금융기관으로부터 평생 또는 일정한 기간 동안 매월 연금방식으로 노후생활자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품(역모기지론)을 말합니다.
2) 주택연금의 종류
주택연금은 저당권방식에 따라 ①기존 근저당권 설정방식과, 2021년부터 도입된 저당권 방식인 ②신탁방식 이 있습니다.
3) 주택연금의 장점
가. 평생거주, 평생지급
평생 동안 가입자 및 배우자 모두 내 집에서 편하게 거주할 수 있으며, 부부 중 한 분이 돌아가신 경우에도 연금감액 없이 100% 같은 금액의 지급이 보장됩니다.
나. 국가가 지급보증
국가가 주택연금의 지급을 보증하므로 연금지급이 중단될 위험이 없습니다
다. 합리적인 상속
주택연금 가입자 및 배우자 모두 사망한 후 연금수령액이 집값을 초과하더라도 부족분을 상속인에게 청구하지 않으며, 반대로 집값이 남는 경우 남는 부분은 상속인에게 돌아갑니다
라. 다양한 세제혜택
① 등록면허세 감면
[내용 보기]
[등록면허세 감면]
주택연금보증을 위해 설립된 한국주택금융공사와 연금을 지급하는 금융회사가 주택금융운영위원회가 심의·의결한 연금보증의 보증기준에 해당되는 주택을 담보로 하는 등기에 대해 그 담보의 대상이 되는 주택(「주택법」 제2조 제4호의 준주택 중 주거목적으로 사용되는 오피스텔 포함)을 제공하는 자가 등록면허세를 부담하는 경우에는 다음의 구분에 따라 2024년 12월 31일까지 등록면허세가 감면됩니다(「지방세특례제한법」 제35조 제1항 및 「한국주택금융공사법」 제9조 제1항·제2항 제5호).
「지방세법 제4조」에 따른 시가표준액이 55억 원 이하인 주택으로서 「지방세특례제한법 시행령」으로 정하는 1 가구 1 주택(이하"1 가구 1 주택"이라 함) 소유자의 주택을 담보로 하는 등기에 대해서는 등록면허세의 75% 경감
그 밖의 등기에 대해서는 다음의 구분에 따라 감면
1. 등록면허세액이 300만원 이하인 경우에는 등록면허세의 75% 경감
2. 등록면허세액이 300만원을 초과하는 경우에는 225만 원 공제
②. 재산세 감면
[내용 보기]
[재산세 감면]
1. 주택연금 가입을 위해 담보로 제공된 주택(1 가구 1 주택인 경우로 한정)에 대해서는 다음의 구분에 따라 2024년 12월 31일까지 재산세가 감면됩니다(「지방세특례제한법」 제35조 제2항).
시가표준액이 5억원 이하인 주택의 경우에는 재산세의 25% 감면
시가표준액이 5억원을 초과하는 경우에는 해당 연도 시가표준액이 5억 원에 해당하는 재산세액의 25% 공제
2. 「한국주택금융공사법」 제2조 제11호에 따른 금융기관으로부터 연금 방식으로 생활자금 등을 지급받기 위해 장기주택저당대출에 가입한 사람이 담보로 제공하는 주택(1 가구 1 주택인 경우로 한정)에 대해서는 다음의 구분에 따라 2021년 12월 31일까지 재산세가 감면됩니다(지방세특례제한법」 제35조 제3항).
주택공시가격등이 5억원 이하인 주택의 경우에는 재산세의 25% 감면
주택공시가격등이 5억원을 초과하는 경우에는 해당 연도 주택공시가격등이 5억 원에 해당하는 재산세액의 25% 공제
③ 주택연금 이자비용 공제
[내용 보기]
[주택연금 이자비용공제]
국민연금, 개인연금 등 연금소득이 있는 주택연금 가입자가 주택연금을 받은 경우에는 그 받은 연금에 대해서 해당 과세기간에 발생한 이자비용 상당액을 해당 과세기간 연금소득금액에서 공제(이하 "주택연금 이자비용공제"라 함) 받습니다(「소득세법」 제51조의 4 제1항 전단).
이 경우 공제할 이자 상당액이 200만원을 초과하는 경우에는 200만원을 공제하고, 연금소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 합니다(「소득세법」 제51조의 4 제1항 후단).
주택연금을 지급받은 경우 그 지급받은 연금에 대해 발생한 이자상당액은 해당 주택연금을 지급한 금융회사 등 또는 한국주택금융공사가 발급한 주택담보노후연금이자비용증명서에 적힌 금액으로 합니다(「소득세법」 제51조의 4 제3항,「소득세법 시행령」 제108조의 3 제2항,「소득세법 시행규칙」 제101조 제8호의 3 및 별지 제38호의 3 서식).
주택연금 이자비용공제를 받으려면 과세표준확정신고서에 주택담보노후연금이자비용증명서를 첨부하여 납세지관할세무서장에게 제출해야 합니다(「소득세법」 제51조의 4 제3항 및 「소득세법 시행령」 제108조의 3 제3항).
2. 주택연금에 가입하려면?
1) 가입조건
가. 가입자격(나이)
①본인 또는 배우자의 나이가 55세 이상인 주택 소유자는 주택연금에 가입하실 수 있습니다.
②나이의 기준 시점은 주택에 저당권 설정등기를 하는 시점을 기준으로 합니다.
③최고 가입가능 나이 제한은 없습니다.
단, 치매 어르신 등 의사능력 및 행위능력이 없는 경우에도 '성년후견제도'를 통해 주택연금에 가입하실 수 있습니다.
(※성년후견제도에 관한 자세한 사항은 '찾기 쉬운 생활법령정보(http://www.easylaw.go.kr)' 사이트의 '후견제도'에서 참조하시기 바랍니다)
나. 가입대상 주택
① 주택연금 신청가능한 주택은 공시 또는 고시가격이 9억 원 이하인 ①일반주택(단독주택, 공동주택), ②노인복지주택, ③실지거래가액 합계액이 9억 원을 초과하는 '고가주택'의 기준에 해당하는 주택, ④준주택 중 주거목적으로 사용되는 오피스텔입니다.
| 고가주택이란? ①「소득세법」 제89조제1항제3호에 따른 “고가주택”이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 것을 말합니다(「소득세법 시행령」 제156조제1항). ② 1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분 포함)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산합니다 |
②일반주택의 경우 등기사항증명서상 그 용도가 '주택'이어야 합니다.
| 단, 복합용도주택(등기사항증명서상 "근린생활시설 및 주택", "상가 및 주택" 등으로 표시되고 통상 주택부분만 별도로 구분 등기가 되지 않은 근린주택, 상가주택, 점포주택 등을 말함)은 전체건물 면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 1/2 이상인 경우 주택연금 가입대상이 될 수 있습니다. |
③ 주거목적 오피스텔의 경우, 등기사항증명서상 용도가 업무시설 또는 오피스텔이면서 주거목적으로 사용되어야 합니다.
| 주거목적으로 사용되는것으로 간주되려면 아래의 모든 조건을 만족해야 합니다. ①가입자 또는 배우자의 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 일치할 것 ②방문조사 또는 서류조사를 통해 확인한 결과 신청인 또는 배우자가 실제 담보주택에 거주할 것 ③전용 입식 부엌, 전용 화장실 및 세면시설 등 필수 주거시설이 설치되어 있을 것 ④보증신청일 현재 담보주택이 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있을 것 |
다. 보유 주택 수
주택연금에 가입하려면 기본적으로 보유주택이 1 주택이어야 하지만, 다음의 경우 가입이 가능합니다.
| ① 보유주택의 공시가격등의 합계가 9억원 이하이며, 거주중인 1주택을 담보주택으로 보증신청한 경우 ② 상속, 이사 등의 이유로 인하여 일시적으로 2주택을 보유 중이나, 담보주택 이외의 1주택을 일정기간내에 처분하는 조건으로 거주하고있는 주택을 담보주택으로 보증신청한 경우. |
2) 가입방법
가. 가입절차
주택연금 가입 신청은 담보주택이 위치한 한국주택금융공사(이하 "공사")의 지사를 방문하거나 인터넷을 통해 할 수 있습니다. 가입상담은 지사 내 전문상담사에게 받을 수 있습니다. 만약 원거리 소재나 거동불편 등으로 지사 방문이 어려운 경우에는 출장 또는 전화상담도 가능합니다.
우선, 주택금융공사(이하 '공사') 또는 지사를 방문하거나 인터넷으로 상담을 하고 신청을 하면, 공사에서는 가입자 요건 심사 및 담보주택 조사 및 평가 등의 심사를 하고, 적합할 경우 공사가 담보를 취득하고, 금융기관의 보증서를 발급합니다. 보증서가 발급되면 가입자는 해당 금융기관을 방문하여 대출약정을 체결하고 월 지급금을 받을 수 있게 됩니다. 이 과정에서 담보설정 등의 비용이 발생하게 되는데, 이 비용은 첫 번째 월지급금 수령 시에 은행에서 정리하실 수 있습니다.
나. 필요서류
신청 시 필요서류는 주민등록등본 2부, 전입세대열람표 1부, 인감증명서 2부(부부 공동소유인 경우 각각 2부), 가족관계증명서 1부, 지방세납세증명서 1부(신탁방식), 지방세 세목별 과세증명서 1부(오피스텔), 기초연금수급 확인서 1부(우대형 연금 시청 시), 그리고 등기권리증 1부가 필요합니다. 요즈음은 인감증명서를 제외한 대부분의 서류가 인터넷 정부 24 사이트나 국세청 홈택스 사이트에서도 발급 가능하니 참고하시기 바랍니다.
3. 주택연금 지급
보증서가 발급되고, 해당 금융기관에서 대출약정을 체결하면 월지급금을 받을 수 있게 되는데, 아래 4가지 조건에 따라 월 지급금이 결정됩니다.
1) 월 지급금을 결정하는 4가지 조건
가. 지급방식
① 종신방식
월 지급금을 평생 동안 지급받는 방식으로, 인출한도(대출한도의 50% 이내)를 설정하느냐에 따라 종신지급방식과 종신혼합방식으로 구분됩니다.
② 확정기간 방식
고객이 선택한 일정기간(10~30년) 동안만 월 지급금을 지급받는 방식입니다.
③ 대출상환방식
주택담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50% 초과 90% 이내) 범위 안에서 일시에 찾아 쓰고,
나머지 부분을 평생 동안 매월 연금 형태로 지급받는 방식입니다.
④ 우대방식
부부기준 2억원 미만 1 주택 보유자가 종신방식(정액형)보다 월지급금을 최대 약 20% 우대하여 지급받는 방식으로,
인출한도(대출한도의 45% 이내)를 설정하느냐에 따라 우대지급방식과 우대혼합방식으로 구분됩니다.
나. 월 지급금 지급유형
① 정액형
집값이 하락해도 평생 동안 월지급금의 변화가 없는 방식입니다.
※ 지급방식이 확정기간방식, 대출상환방식, 우대방식인 경우에는 정액형만 선택 가능합니다.
② 초기증액형
초기 고객이 선택한 기간(3,5,7,10년) 동안은 정액형보다 많이 받다가, 그 이후부터는 초기 월지급금의 70% 수준으로 받는 방식으로 초기에 자금이 많이 필요한 경우에 선택할 수 있습니다.
③ 정기증가형
처음에 적게 받다가 매 3년마다 4.5%씩 증가하는 방식으로 위의 초기증액형과 반대의 형태입니다.
다. 주택구분
① 일반주택
등기사항증명서상 용도가 주택인 경우 (단독, 다세대, 다가구주택 및 아파트)에 해당합니다.
단, 복합용도주택은 전체 건물 면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 ½ 이상이 되어야 합니다.
② 노인복지주택
노인에게 주거시설을 분양하여 주거의 편의, 생활지도, 상담 및 안전관리 등 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설을 말합니다.
③ 주거목적 오피스텔
등기사항증명서상 용도가 업무시설 또는 오피스텔이면서 주거목적으로 사용되는 경우에 해당됩니다.
라. 주택가격
주택가격은 '한국부동산원 인터넷 시세', 'KB 국민은행 인터넷 시세', '국토교통부 주택공시가격', 공사와 협약체결 된 감정평가기관의 '6개월 이내의 감정평가액' 등을 순차적으로 적용하며, 만약 신청인이 요청하는 경우에는 감정평가업체의 '감정평가액'을 최우선으로 적용할 수 있습니다.(단, 감정평가비용은 신청인이 부담)
2) 월 지급금의 산정
월 지급금은 위의 4가지 요인(지급방식, 주택구분, 지급유형, 주택가격)에 따라 달라지며, 예시로 각 주택별 종신지급방식, 정액형의 월 지급금은 아래 월지급금 예시(더보기)를 참조하시기 바랍니다.
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[월 지급금 예시]
5. 주택연금 지급정지 및 종료
1) 주택연금 지급정지사유
아래와 같이 신탁계약을 위반하여 담부주택에 대하여 채권확보에 지장이 발생할 것으로 예상되는 아래의 어느 하나에 해당되는 경우로서, 공사가 위반사유의 해소 요구를 했음에도 불구하고 이를 따르지 않을 경우, 주택연금 지급이 정지될 수 있습니다.
① 신탁부동산의 현상변경, 재산적 가치훼손
- 공사의 동의 없이 신탁부동산의 현상이 변경되거나, 기타 방법으로 재산적 가치가 훼손된 경우.
② 제 3자가 신탁부동산에 대한 권리 취득.
- 공사의 동의 없이 제3자가 신탁부동산에 대한 권리를 취득하거나, 소유권에 대한 권리침해가 발생한 경우
③ 신탁계약상 의무 불이행.
- 신탁부동산에 대한 권리제한사항의 말소 등 신탁계약을 통해 가입자 또는 배우자가 이행하기로 정한 사항을 이행하지 않은 경우.
④ 공사가 비용대신 납부, 제3자에 의무 부담
- 가입자 또는 배우자가 신탁부동산의 권리의무 또는 신탁부동산에 관한 제세공과금 등의 납부의무를 이행하지 않아 공사가 그 비용을 대신 납부하거나, 제3자에게 의무를 부담하게 하는 등 공사에게 손해가 발생한 경우
2) 주택연금 종료사유
아래의 사유 중 하나에 해당되면 주택연금의 지급은 종료됩니다.
① 주택연금 이용자와 배우자가 모두 사망한 경우.
② 주택담보노후연금보증을 받은 사람이 사망한 후, 배우자가 6개월 이내에 담보주택 소유권이전등기 및 금융기관에 대한 노후생활자금 금전채무의 인수를 마치지 않은 경우.(신탁계약에 따른 주택담보노후연금보증의 경우는 제외)
③ 주택연금 이용자와 배우자가 담보주택에서 다른 장소로 주민등록을 이전한 경우.
다만, 주민등록을 이전한 주택을 담보주택으로 변경하는 경우와, 입원 등 한국주택금융공사 사장이 정하여 공사의 인터넷 홈페이지에 공고하는 사유로 공사의 승인을 받은 경우는 제외.
④ 주택연금 이용자와 배우자가 1년 이상 계속하여 담보주택에서 거주하지 않는 경우.
. 다만, 입원 등 한국주택금융공사 사장이 정하여 공사의 인터넷 홈페이지에 공고하는 사유로 거주하지 않는 경우는 제외
⑤ 주택연금 이용자가 담보주택의 소유권을 상실한 경우
(다만, 신탁방식으로 가입한 경우와 공사법 상 예외사항(재건축 등)인 경우에는 제외)
⑥ 주택연금 대출의 원리금이 저당권의 채권최고액 또는 신탁 수익권의 한도액을 초과할 것으로 예상되는 경우로서, 금융기관이나 공사의 채권 최고액 변경요구에 응하지 않는 경우
(단, 공사법 상 예외사항(재건축 사업 등)인 경우에는 제외)
⑦ 제1호부터 제6호까지의 사유 외에 주택금융위원회가 정하는 일정한 사유가 발생한 경우
(출처: 한국 주택금융공사 홈페이지)
◐ 맺음말
주택연금제도는 가입자가 부부가 모두 사망할 때까지 본인의 주택에서 거주하면서, 주택가격의 등락과 관계없이 일정한 연금을 받을 수 있으며, 부부 모두 사망한 후 그때까지 지급된 연금총액이 부동산 처분가격보다 많다고 하더라도, 그 초과 부분을 공사에서 부담하고 자손에게 전가하지 않으며, 반대로 처분가격이 남을 경우는 자손에게 상속 지급이 되는 장점을 가지고 있는 제도입니다.
작년부터 부동산 가격이 정점이라는 인식이 점점 확산되고, 고령인구가 늘어나면서 주택연금 가입자는 최근 들어 빠르게 늘어나고 있다고 합니다. 또한, 대외적으로, 프랑스 마크롱 정부에서는 이미 연금개혁을 강행하기로 하여 프랑스 국민들의 거센 반발을 사고 있기는 하지만, 우리나라의 경우에도 연금개혁에 대해서 프랑스의 사례를 참고할 가능성도 열어두어야 하므로 안정적인 노후생활 준비를 위해서 이제는 한 번쯤 주택연금제도에 대해서 검토할 필요가 있다고 생각합니다.
보다 자세한 사항은 한국주택금융 홈페이지를 참조하시기 바랍니다. 감사합니다.
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