전세 사기 피해 예방 법 - 확인, 확인, 또 확인!!!
며칠 전 인천 미추홀구 '건축왕' 전세사기 피해자가 극단적인 선택을 했다는 비극적인 기사를 접하고는 " 나도 그렇게 될 수 있지 있을까? " 하는 생각에 전세계약 핵심 체크리스트를 정리해 보았습니다.
아무리 부동산 등기부 등본 상 하자가 없었다고 하더라도 중간에 상황이 변하는 경우가 있을 수 있으니, 중요한 것은 확인하고, 또 확인해서 두 번 다시 이런 비극이 생기지 않도록 하는 방법밖에 없다고 봅니다.
우선, 단계적으로 확인할 사항을 보면...,
1. 계약하기 전 확인할 것에는...
첫째, 주택의 불법개조, 불법 용도변경 여부를 확인해야 합니다.
이를 확인하는 방법은 정부 24(www.gov.kr) 사이트에서 계약할 건물의 건축물대장을 무료로 열람할 수 있습니다.
건축물대장에 용도가 '근린생활시설' 로 되어 있는데, 이 건물의 소유주가 불법으로 개조했을 경우, 해당 건물은 '위반 건축물 '이 되어 원래 용도로 원상 복구할 때까지 매년 건물 시세의 10% 금액의 '이행강제금 '이 부과됩니다. 이런 위반건축물에 모르고 전세계약을 한다면 나중에 전세금 반환에 큰 문제가 발생할 수 있습니다.
☞ 건축물대장 열람방법(정부 24 홈페이지)
둘째, 주택의 시가 대비 전세금이 적정한지 적정 전세가율을 확인해야 합니다.
국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)이나 부동산정보사이트(네이버부동산, 직방 등)를 통해 매매가격 대비 전세가격을 확인하고, 매매가 대비 전세가율이 지나치게 높을 경우, 소위 말하는 '깡통전세 '가 되어 나중에 집값이 하락하게 되면 집주인이 집을 팔아도 전세금을 돌려줄 수 없는 경우가 생길 수도 있습니다.
KB 부동산 통계자료에 의하면 전국의 아파트 전세가율은 66.03% 이고, 단독주택의 경우 47.14%, 연립주택의 경우 70.65%로 주택 종합 매매가격 대비 전세가격 비율은 63.73%로 나타나 있습니다. (2023.2월 기준).
☞ 주택 전세가격 비율(KB부동산)
셋째, 보증금 안전여부 확인을 위해 건물에 대한 선순위 권리관계를 확인해야 합니다.
인터넷 등기소(www.iros.go.kr) 또는 인터넷등기소 앱을 이용해서 부동산 등기부 등본 열람/발급을 하여 실제 소유주가 맞는지를 우선 확인하고(갑구), 다가구 주택의 경우 선순위보증금이 어떻게 되어있는지, 전입세대 열람내역과 확정일자 부여현황, 또 전세권 및 근저당 설정내역을 확인해야 합니다. (을구)
☞ 부동산 등기부등본 보는 법(인터넷 등기소)
넷째, 임대인의 세금 체납여부를 확인해야 합니다.
건물에 대한 선순위 채권 설정이 없고, 전세권설정 및 확정일자를 받아 두었다고 하더라도 임대인의 세금(국세 및 지방세) 미납으로 인하여 건물이 강제경매로 매각될 경우에는 국세 및 지방세가 모든 권리에 우선하여 변제되므로 나중에는 보증금 전부를 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 현재는 임대인의 동의를 구하여 세금체납여부에 대해 확인을 해야 하며, 2023년 4월부터는 계약체결 후 임대인의 동의 없이 미납 국세 확인이 가능합니다.
☞ 미납 국세 등 열람 신청서
2. 계약 체결 시(계약 당일) 반드시 확인할 것
첫째, 임대인 또는 대리인 신분확인
계약 시 임대인 본인이 맞는지 반드시 신분증을 확인해야 하며, 대리인일 경우에도 위임장 및 인감증명서, 대리인의 신분증을 확인해야 합니다.
둘째, 공인중개사 정상 영업여부 확인
국가공간 정보 포털(www.nsdi.go.kr)에서 부동산 중개업 조회를 통해 정상적인 공인중개사 인지를 확인합니다.
☞ 국가공간정보포털
셋째, 계약서가 '주택임대차 표준 계약서' 인지 확인합니다.
임차인의 권리보장특약이 명시된 주택임대차 표준계약서로 계약을 해야 합니다.
국토교통부 부동산거래시스템(rtms.molit.go.kr) 자료실(임대차신고)에서 다운로드 후, 공인중개사나 임대인에게 사용요청을 합니다.
☞ 주택임대차 표준계약서
넷째, 권리관계 재확인
계약전 확인했던 건물에 대한 권리관계를 계약체결 시 다시 한번 더 등기부 등본을 통해 확인해야 합니다. 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 모바일 인터넷 등기소 앱으로 실시간 확인 가능합니다.
☞ 모바일 인터넷 등기소 앱
3. 계약 체결 후 임대차 신고.
첫째, 계약 체결 후에는 신속하게 임대차 신고를 해야 합니다.
『부동산거래신고법』 제6조의 2에 따라 '계약 후 30일 이내' 신고할 법적 의무가 있으며, 신고방법은 온라인 '부동산 거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)' 또는 계약서 지참하여 관할 주민센터를 방문해서 신고할 수 있습니다. 확정일자를 부여받으면 임차인에게는 대항력과 우선 변제권이 생기게 됩니다. 대항력을 갖추면 집주인이 바뀌더라도 계약기간 동안 해당 주택을 임차할 수 있습니다. 또한, 임대차 신고를 하지 않은 경우에는 계약내용이 인정되지 않을 수 있으므로 신속하게 신고를 하여 문제가 발생되지 않도록 해야 합니다.
☞ 임대차 신고(부동산 거래관리시스템)
4. 잔금지급 및 이사 후 확인할 것
잔금 지급이 끝나고 이사를 했다고 해도 모든 게 끝이 난 것이 아니라, 우리의 소중한 전세보증금을 지키기 위해서는 여전히 확인해야 할 일들이 남아 있습니다.
첫째, 잔금 지급 시 확인 사항
계약 체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인합니다. 또한 이사 갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급합니다. 이때, 반드시 등기부 등본 확인 후 임대인(또는 정당한 대리인) 명의의 계좌로 입금하세요.
둘째, 이사 후 전입신고
「주민등록법」 제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생합니다.
온라인 정부 24(www.gov.kr) 또는 관할 주민센터를 방문하여 전입신고를 할 수 있습니다.
☞ 전입신고 방법 (정부 24)
이후 각 항목의 내용을 채워나가면 됨.
셋째, 전세보증금 반환제도 가입
잔금을 지급하고, 이사를 하고 나면 향후 있을지 모르는 전세보증금 미 반환 위험 해소를 위하여 '전세보증보험 '에 가입하는 것이 좋습니다. 전세 보증보험이란 세입자가 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못하는 경우를 대비해 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI 서울보증 등의 보증기관에서 집주인 대신 전세보증금을 주고, 보증기관은 집주인에게 구상권을 행사하여 우리의 소중한 전세보증금을 지켜주는 제도입니다.
보증기관 및 상품마다 각각의 특성이 있으므로, 보증기관에 문의하여 자신의 상황에 맞는 적절한 상품을 선택해서 가입하는 것이 좋습니다.
전세보증보험의 종류 및 특징
부동산 전세계약 체결 전부터 잔금지급 및 이사 후까지 지속적으로 확인 또 확인하는 것이 우리들의 소중한 전세자금을 스스로 지켜내는 방법입니다.
모두 행복한 시간 보내세요. 감사합니다.
